如何在意大利买房投资移民

许多外国投资者都对在意大利买房很感兴趣，从法律的角度出发，在意大利买房是相当安全的。然而，在跳进购买程序之前，您必须考虑几个要点。另外，对于想要在意大利生活的人来说，他们可以选择哪些签证呢？

价廉物美的家园：仅售1欧元的房子，真的有吗？

自2016年起，意大利越来越多的小城镇开始将废弃的房产进行出售，价格仅为1欧元。该项目吸引了全球的目光，也引起了众多潜在买家的兴趣。这些项目目的在于重新安置小城镇，刺激当地经济。项目的细节因城镇而异，但在大多数情况下，购买者需要提交一份翻新计划，且必须在规定的期限内完成计划。尽管价格低廉，但目前为止，仅有几百名买家成功获得了房产。这些项目未能在非欧盟投资者中顺利推行的原因之一是，购买房产并不会自动获得意大利的居民签证。

白手兴家的富豪：何不买一座城堡？

您是否梦想过拥有一座宫殿，并在墙上挂满战利品的餐厅里用餐，旁边还有一个巨大的壁炉？您的梦想不再是奢望，因为意大利的许多历史性建筑正在出售。当中有些房产为私人所有，并且几个世纪以来一直都由同一个家族所拥有。但近年来，由于维护成本的增加，政府对维护历史性房产补贴的削减，以及房产税的提高，许多这类型的房产都被投放市场出售。很多具有历史性和价值的建筑也归国家所有，因此国家启动了一个项目，将这些建筑进行出售或出租。这其中的许多资产（包括宫殿、别墅和酒店）需要重新修缮，但有些处于城市中心和有吸引力地段的资产，它们的价格可能会低于市场价格。

外国人可以购买吗？

一般情况下，意大利法律允许外国人购买房产。然而，也存在例外的情况，那些来自不给予意大利公民互惠权的国家（如，不允许意大利公民购买房产的国家）的外国人则不允许购买。

可以选择哪些签证呢？

虽然购买房产并不会自动获得签证，但通过证明每年至少有31,000欧元的被动收入，外国人仍然可能获得“退休签证”（ residenza elettiva），被动收入包括退休金或存款，但通常不包含薪水或工作报酬。领事馆有权要求更高的收入证明，而且他们也通常如此。当然，如果申请人已经购买了价值不菲的房产，那么获得签证的机会也会大大提高。然而，获得签证的决定性因素应是能够证明其拥有稳定的财产，并提供相应文件，如银行对账单和纳税申报单等。

而另一个签证选择就是投资者签证。要获得投资移民的资格，外国公民必须投资如下项目：至少200万欧元的意大利政府债券，资金至少维持2年时间；至少50万欧元的意大利公司股权，且公司总部设在意大利并在意大利运营，或25万欧元的意大利创业公司股权，或至少100万欧元的慈善资金，支持文化、教育、移民、科研、文化资产复原以及景观美化等领域的公共利益项目。

购买房产的标准程序是什么？

如果您聘请一名经纪人，首先就得确认同意经纪费并签署一份委托书，其中明确规定所有的条款和条件。在您选定房产后，将被要求签署一份具约束力的提案，该提案必须经卖家同意。与此同时，买家通常会被要求向经纪人或直接向卖家支付一笔保证金。若买家决定取消交易，则损失保证金，但若卖家取消交易，则后者应双倍退还保证金。对买家而言，最保险的做法是要求将保证金存入公证员的托管账户中。若卖家同意提案，通常的做法是签署初步合同（compromesso），买家再支付一笔保证金（价格的10-20%）并确定成交日期。此外，在这种情况下，建议将保证金存入公证员的托管账户中。公证员将进行强制性的法律和行政尽职调查，而买家应进行技术尽职调查，从而确定房产的结构状况，以及确定是否需要进行大量修缮工作。款项在成交时支付，但买家可提前将资金汇给公证员，在签署产权转让契据后，公证员会将款项转给卖家。这样一来，买卖双方都能得到保障。

购买会得到保障吗？

从法律的角度来看，在意大利购买房产是非常安全的，因为公证员（意大利的法律规定，公证员为公职人员）将介入到购买程序中。公证员代表政府行事，不代表买家或卖家任何一方，因此他们是完全中立的。意大利的公证员比起其他国家的公证员履行更多相关的职责。公证员必须对房产进行法律和行政尽职调查，从而确保卖家拥有该房产的全部所有权，房产没有抵押、扣押或其它责任，并符合建筑和安全法规。公证员的尽职调查不包括对可能存在的结构缺陷进行检查，因此建议买家指定专门技术人员进行检查。作为额外的保障，如果您购买的是在建房产，则建筑商必须在最后成交前提供一份与支付金额相等的银行或保险担保。这样的话，即便建筑商破产或无法完成项目，买家也可得到保障。在成交后的10年内，卖家对房产的重大缺陷负有责任

在意大利哪里买房

意大利是欧洲第三大热门旅游胜地。许多外国买家购买房产是为了向游客提供短租，从中赚取收入。在主要城市的历史性中心购买住宅房产可以非常昂贵，但出租的机会也肯定会更高。在罗马、米兰、威尼斯和佛罗伦萨的历史性中心，总租金收益率在2.4%到4.4%之间。如果您的预算没有这么高，可以考虑阿布鲁佐、莫利塞、卡拉布利亚或西西里等地区的房产，或者在托斯卡纳或科莫湖等较为著名和昂贵的区域购买价格稍微低廉的房产。一般来说，意大利北部往往是全国房价最高的地区，越往南部走，房价就越低。但也有例外，比如说卡普里岛、阿马尔菲海岸或普利亚区。

预计COVID 19带来什么影响？

2020年新型冠状病毒疫情对意大利的社会和经济带来了沉重的打击。现在来评估它对住宅房产市场造成怎样的影响还为时过早。根据Nomisma的数据，住宅房产市场很可能会出现暴跌——销售量减少5万至12万套。至于价格，在2020年、2021年和2022年这三年中，平均房价可能会降低3%至10%。另一方面，由于主要城市的历史性中心和著名旅游景点的房产数量有限（这些地方不可能建造或扩建任何新房产），住宅房产的价格大概率会保持稳定。预计游客和国际留学生人数的减少会对短期租赁和学生住宿相关的房产构成风险。

重建工程的激励措施

为了保护和促进建筑业发展，意大利政府已经采取了一系列措施。例如，“Decreto Rilancio”（直译为“重新启动法令”）包括了提高用于翻新工程的减免金额，确保投资的有力杠杆。特别是能源改造工程（ECOBONUS）和防震减灾工程（Sismabonus），减免金额将提高至110%。此外，为金融中介机构分配信贷的可能最终也有利于建筑物的能源再认证，使其更生态可持续发展。投资者还可享受针对新居民的新统一税制。事实上，个人将税务居留地转移至意大利，可享受其海外收入的统一税制（10万欧元）。

凡事安全至上：给买家的实用小提示

在意大利购买房产前，应事先了解如下几点：

价格：确保在产权转让契据中声明总价格，不接受卖家提出的任何“补充协议”。如您在契据中声明了较低的价格，那么在之后以市场价格（高于您所声明的价格）进行转售时，您将需要支付购入价格与出售价格之间的差额的资本收益（“plusvalenza”）。

语言：如果您不会说意大利语，则可能需要一名翻译员协助您与公证员签署合同；一般费用在1000欧元左右。

经纪人：如果您聘请一名经纪人，请签署一份明确清晰的委托书，需注明详尽的条款和条件，在同意独家代理时要小心，并规定到期日期。标准的经纪费从1%至3%不等。

保证金：在签署“compromesso”（初步合同）前，切勿支付任何保证金。如果您在提交提案时被要求支付保证金，请要求把保证金存入公证员的托管账户中。

初步合同：虽然签署“compromesso”（初步合同）并非强制性，但我们强烈建议买家这样做，如此一来，买家可提前核实该房产的所有相关方面。因此，尽管这需要缴纳200欧元登记费和按保证金一定比例收取费用（金额的0.50%，将从最终税收中扣除），但这绝对是值得的。

检查建筑物状况：您需要聘请一位专业人士（如建筑师或测量师）来检查或勘测建筑物，以确定是否需要进行大量翻新或维修。除非您在合同中商定了具体的担保条款，否则房产通常是“按现状”出售，您对卖家的追索权有限，除非您能证明他有恶意行为。

托管款项：法律允许公证员接收并保管保证金（在一个独立的托管账户中），即买家被要求支付的任何款项（通常是10%预付保证金和成交时应支付的余款）。与将资金汇给经纪人或卖家相比，将资金转给公证员无疑是更保险和更明智的做法。

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