希腊黄金签证项目的迅猛发展

  撰稿人： Alexandros Karakitis 

希腊黄金签证项目发展迅猛。希腊移民政策局最近公布的数据显示，从项目2013年开始施行到2018年7月3日以来，已有超过3000例申请获得了批准，以此获得希腊居民许可的申请人及其家庭成员总数达到了7329人。 

获批申请人中约半数来自中国，俄罗斯和土耳其分居申请人来源国的第二和第三位。埃及、黎巴嫩、伊朗、乌克兰、叙利亚、约旦和伊朗等国家紧随其后。 

若申请成功，房地产投资人、配偶和二十岁以下子女，以及申请人及其配偶的父母均能获得有效期五年的居住卡。若投资人能维持在希腊的投资，则居住卡可以再次延期。 

一旦拥有了居住卡，投资人及其家庭就有资格自由在申根国范围内每六个月进行最长90天的旅行，目的地包括除英国、爱尔兰、塞浦路斯、克罗地亚、保加利亚和罗马尼亚外的欧洲国家，加上冰岛、挪威、列支敦士登和瑞士在内的欧洲自由贸易联盟国家。同时，这段时间投资人可以在希腊无限期停留。然而，居住许可持有人没有资格在希腊工作。 

该项目对于需要持签证才能在希腊旅行或希望在希腊购买房产的投资人而言非常合适。房地产投资的最低投资额为25万美元。 

使用这个项目的投资人需要像其他在希腊持有房地产的投资人一样缴税。 

项目参与者可以依照正常流程申请希腊公民身份，不会因为项目的特殊性就受额外制约。2018年的政策修订明确规定，居住许可持有人在希腊连续居住七年后即有资格申请希腊公民身份。 

项目特征 

为参与该项目，申请人必须选择以下一种投资途径或进行组合投资： 

在希腊全权所有房地产；同希腊酒店或其他游客居住设施签订至少十年的租约，这些设施需获得国家旅游业组织的完全认证，租赁合同应配套有公证契据，该契据要经相关土地注册部门的注册；针对希腊范围内的房产签订分时所有合同，且需出具国家旅游业组织和土地注册机构颁发的相关证明。通过以上任何一种形式进行投资，金额都必须至少达到25万美元。 

此外，只要满足投资金额，在希腊购置的房地产可以是投资人及其配偶共同所有的。若申请人同另一位非配偶申请人共同投资一处房产，且每人的投资额至少达到了25万欧元，则亦可取得希腊居住许可。房地产购置的公证契据中应指明投资人投资的具体金额。 

款项的投入必须一次性完成，不能申请后补缴。支付的完成以受益人签发的支票或受益人银行开具的转账记录为证明。在相关契据中还须指明全款金额和支付方式。 

投资人不仅可以通过在希腊新购买满足金额要求的房产来参与项目，还可以使用曾经在希腊购得的、一直持有的、目前市值至少为25万欧元的房地产来取得居民许可。 

投资可以是个人行为，也可以是以申请人全权所有公司为名义进行。 

该类居住许可持有人不能在希腊工作，获得希腊公民身份也没有捷径，需在希腊连续居住7年并满足其他要求方能申请入籍。 

批准流程和管理费 

在投资前，申请人可以在各国希腊领事馆申请入境签证，并声明入境目的是寻找满足项目要求的投资机会。为此，申请人需提供银行或其他金融机构开具的财产证明，表明其能支付至少25万欧元的投资款，还需提供律师事务所或房地产中介公司授权书的复印件。此外，投资可以在旅行签证持有期完成，以避免准备以上证据的麻烦。 

在完成投资并执行公证程序后，投资人须缴纳管理费并申请相应的居住许可。2018年9月13日管理费增至2000欧元。 

虽然法律规定，在申请及所需文件递交到有关部门后两个月内发放居住许可，但实际所需的处理时间可能会超过两个月，这主要取决于相关处理单位的人力物力情况。通常，申请人在采集生物识别证据后会收到一张临时蓝卡，作为获得正式居住许可前的过渡和希腊合法居住的临时凭证。 

希腊居住许可申请流程 

本人或通过代理递交所需文件，包括护照和签证复印件，经土地管理部门核验的、能证明房地产购买金额（或长期酒店租约金额）的公证契据。 

在提供以上文件后，申请人预约进行指纹采集，以获得临时蓝卡。若申请中包含家庭成员，则申请人还需递交亲属关系证明。此外，还需递交在希腊期间的健康保险证明。 

首次取得居住许可后，五年后若满足继续在希腊持有投资则可延期。 

投资的本国税务处置 

投资所牵涉税务义务取决于投资类型。下面首先讨论在希腊购置或拥有房地产所带来的税务义务。 

房地产购得税：若所投资的房产不是直接从建筑商处取得的新房产，则所需缴纳税率为3%的房地产转让税，计税基价为房地产购买合同价和其客观估价中的较高者。房地产客观估价由地理位置、建筑外观、平面设计、年限和用途所决定。若所购置的房地产为直接从建筑商或开发商处取得的全新建筑，且建筑许可在2006年1月1日后签发，则须缴纳房地产客观价值而非房地产转让费用的24%的增值税。受增值税（而非房地产转让税）制约的新建房产属于发生在建筑商/开发商与投资人之间的房地产转移，应在房地产建成的三年内完成转移手续，在此期间无人在该房产内居住。建成日期定义为建筑商向社会保险机构递交建筑完成声明的日期。 

希腊房地产所有人每年都需履行以下税务义务： 

统一房地产所有税：包括基本税务和附加税。对于房产的建筑面积，以及房产的总占地面积减去建筑面积外的剩余面积，纳税的计算方式不同。对于建筑面积，基本税率为每平方米2欧元到12欧元，这个税率根据地产所处地理位置的不同有所差异。税率的计算还会考虑与建筑年限、外观和平面设计有关的一个调整参数。根据房地产价值的不同，附加税的税率在0.1%到1.1%之间浮动。若房地产总价值不超过25万欧元则无需加纳额外税；房地产价格不超过30万欧元，税率为0.15%；不超过40万欧元，税率为0.3%。以此类推，房地产价值每增加10万欧元为一个纳税档。价值超过200万欧元的房地产税率为1.15%。 

与电网相连房屋的税务义务：税率为每平方米3到16欧元，根据地理位置的不同而定。例如，在中型城市区域以每平方米2000欧元到2500欧元的价格购买地产，该税项的税率为每平方米8欧元。 

市政房地产税：该关税为0.025%到0.035%，相关市政委员会每年确定下一年度的税率。 

租赁地产的税收包括以下项目： 

所得税：个人租赁收入的所得税计算方法如下：总租赁年收入不超过12000欧元的税率为15%，总租赁收入不超过35000欧元的税率为35%，总租赁收入超过35000欧元的税率为45%。 

总租赁收入为实际年租赁收入减去5%的维护和修理费。若资产登记在公司名下，则须缴纳29%的公司所得税，该税率将从2019年1月1日降至26%，此外还需从公司所有人税后利润中扣除15%的分红预扣税，除非公司所有人的纳税居民身份所属国家同希腊具有条约关系。 

特殊团结税：若租约由投资人以个人名义而非公司名义签署，则还需缴纳根据以下方法计算的特殊团结税： 

• 收入中不超过12000欧元的部分免税（这个金额将从2020年起提升至30000欧元）； 
• 收入中12001欧元至20000欧元的部分：税率为2.2%；收入中20001欧元至30000欧元的部分：税率为5%；收入中30001欧元至40000欧元的部分：税率为6.5%；收入中40001欧元至65000欧元的部分：税率为7.5%；收入中65001欧元至22万欧元的部分：税率为9%；收入中高于22万欧元的部分，税率为10%。 

若房地产通过公司所有，则分红而非租赁收入须缴纳团结税。 

3.6%的印花税，只有承租人为公司时适用：若租户为个人且以居住为主要目的而租用房产，则无需缴纳印花税。若租户为公司或房产用于经商，则需要缴纳占租金3.6%的印花税。出租人可以将该税务义务转嫁给租户。由于向国家上缴这部分税务的是出租人（在年度报税时进行申报），租户通常会通过支付更多租金来承担这一部分费用。 

房地产销售的税务处置如下：若房地产直接持有人为个人，则须缴纳个人所得税法规定的资本增值税，截止2018年12月31日，该项税率均为15%。此后，任何持有期限至少14年的房地产的销售均可享受一定的税率优惠。若出售人持有房产超过五年，则可从应税增值收入中减去25000欧元的应税额。资本增益还受到特殊团结税的制约，根据上述税率和相应年的总应税收入计算。若地产由独资公司所有，其出售所得的资本增益将会计入公司的本年度应税总收入中，在扣除税务减免项后的净收入应按照规定缴纳公司所得税。 

其他需要考虑的重要因素：资本管制 

资本管制政策于2015年6月希腊经济接近崩溃边缘时引入，近年来相关政策不断放松，预计未来管控将完全取消。此外，投资人投入的资金不属于所谓的“新鲜资金”（即从投资人海外账户汇入其希腊账户的资金）。低于资金管控金额底线的资金能够自由从希腊转出，投资人可以通过分次汇款实现资金的转移，每两个月的最高汇款金额为4000欧元。 

若资产属于建立于非合作辖区的外国公司，则每年还需缴纳资产价值15%的税款。若公司不直接归个人全资所有，且其最终所有人的信息未得到完全和准确披露，或最终所有人未在希腊申请税号，则仍需缴纳上述税款。 

应税收入范围定义如下：只有在希腊范围内获得的收入在应税范围之内，如希腊境内房地产出租收入和资本增益税暂停阶段结束后房地产销售得到的任何资本增益。根据纳税人在希腊税务居民身份的不同，其全球收入也可能属于应税项。税务居民不是由个人是否持有希腊有效居住许可决定的，而是由个人是否在希腊长期居住、拥有永久地址决定的。希腊黄金签证项目对投资人在希腊的最短停留时间不作要求。 

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