美国房地产版图中的中国高楼
美国房地产版图中的中国高楼
中国投资者 编委会
中国泛海控股集团雄心勃勃。泛海控股是一家总部位于北京的房地产开发商，目前正在旧金山建设两座姐妹大厦，据公司方面透露，这两座大厦将于2019年完工，完工后，将会成为旧金山最高的建筑物之一，重新界定旧金山的城市天际线。
这两座大厦预计造价为16亿美元，分别位于First Street和Mission Street，高度分别为910英尺和605英尺，仅次于北加州新建成的高度为1,070英尺的Salesforce大厦。正当泛海控股在美国房地产市场大展拳脚时，大批中国房地产开发商也纷纷步其后尘，包括中国万科，绿地集团和大连万达集团。
根据一家领先的中国国际房地产网站Juwai.com的CEO—Charles Pittar报道，中国的国际房地产投资已经达到了历史最高水平。“我们认为在今后几年中，房产交易金额将会继续刷新纪录” ，Pittar说道。
根据全球非营利机构亚洲协会的数据，自2010年至2015年期间，中国对美国房地产市场的投资金额约为 3500亿美元，该机构的使命是让世界了解亚洲。商业地产行业数据库机构Real Capital Analytics的高级副总裁Jim Costello表示，然后，在2016年，中国取代加拿大，成为美国跨境资金流入的最大来源国。对于大多数投资者而言，美国市场的稳定性意味着资金的安全性，其家人的发展机遇，生活品质和公平的法律体系。
“美国将会一直是安全的避风港”，纽约房地产经纪公司Stribling & Associates总裁Elizabeth Stribling-Kivlan说道。 发行量达100,000份的《南华早报》商业版记者Summer Zhen认为，且不说美国是“世界最大的经济体和房地产市场，对于大多数中国人而言，美国意味着成熟和相对安全的投资目的地。另外，美国在教育、医疗和生活环境方面的领先地位使得其不仅对于中国投资者，也对于所有希望到美国留学或移民美国的人士都极具吸引力”。
她补充说道，另一个原因是对美国房屋市场和美元持续走高的预期。 Pittar对上述观点表示赞同。Pittar说道，“美国市场的长期吸引力包括流动性，生活品质，便利的交通系统，完善的法律机制和多样化的经济”。
大部分投资者都有子女，这也是促使其前往太平洋彼岸的另一重要原因。 北京嘉华四季国际展览有限公司国际业务部总监David Wei认为，“中国的富裕家庭将美国作为其首选移民目的地，以将其子女送到国外留学和投资房产资产”，该公司专注于境外房地产投资。
中国海外投资资金
根据Real Capital Analytics发布的数据，去年，中国在商业房地产领域的海外投资总额创历史新高，达到383亿美元，比2015年增加了49%。
Real Capital Analytics高级副总裁Jim Costello说道，“这在很大程度是此类公司的自然发展过程，当年邓主席（1992年前任中国领导人邓小平）号召人们致富，于是人们走出去，在中国各地进行建设活动，然后，他们将子女送进商学院学习。从那时起，他们开始创建本地公司，然后本地公司转变为股份公司。这都是下一代人取得的成绩。”
亚洲协会南加州执行理事Jonathan Karp认为，中国投资者的大规模投资活动源自于中国的财富创造和投资优质稳定的境外市场的意愿或需求。Karp说道，“中国经济创造了大量巨头建筑公司，房地产开发公司，保险公司，以及在某些情况下，由来自上述行业的公司组成的综合性大企业。这些公司领头进军美国商业房地产市场。他们不仅有投资资金，还有发展壮大和与时俱进的雄心。自金融危机以来，美国经济不断增长，而房地产市场是最稳定的领域之一。”
Karp继续补充道，此外还涉及声誉因素。Karp认为，“某一中国公司在美国房地产市场经营情况越好，该公司在国内投资者和客户中的声誉就越好。中国公民一直是重要的投资者，无论是通过EB-5签证计划进行商业房地产融资，还是在住宅购置方面。其购置住宅的动机显而易见：为其子女的教育做准备，投资性房产，潜在的避风港。 ” 根据Real Capital Analytics的报告，美国是中国投资者的第一大海外投资目的地，投资金额为183亿美元，比2015年增加了四倍。热门投资资产为办公物业和酒店，投资金额分别为173亿美元和103亿美元。
1972年，理查德·尼克松总统访华，向这个共产主义国家打开了大门，从此形势发生了显著变化。根据世界银行的报道，四十五年后，中国一跃成为仅次于美国的第二大经济体。根据亚洲协会的报告《开辟新天地：中国对美国房地产市场的投资》，几十年来，一直有大量全球投资者活跃于美国房地产市场中，相对而言，中国是美国房地产市场的新进者。
亚洲协会北加州副理事Robert W. Hsu说道，“中国公司和个人目前正在寻找稳定、高回报的海外投资标的，而美国房地产市场正好提供了这些保证。除了完善的产权外，美国 还拥有庞大先进的商业和金融部门，可以促进此类交易的进行，这种透明性和专业性是中国投资者决定移民美国的重要考虑因素之一。
虽然美国房地产市场目前很火爆，特别是在旧金山、纽约市和洛杉矶等城市地区，对于中国人而言，与中国内地和伦敦、新加坡、东京等其他城市的当前房价相比，美国的房价相对较低。”
Greg Karns，位于加利福尼亚州的房地产专业律师事务所Cox, Castle & Nicholson负责环太平洋地区业务的合伙人，对此表示认同。Greg说道，“中国正试图弥补浪费的时间。美国房地产市场透明，而且没有很多进入壁垒。进出市场都很容易。”
投资新规的影响
中国近期对资金外流的政府管控是否会对投资趋势产生影响？
Karns表示：“绝大部分人士原以为2015年后投资趋势会有所放缓。然后2016年出台了新的投资规定。我不明白发生这种变化的原因。中国希望将投资多样化。目标，动力仍然存在。”国际审计机构KPMG的美国房地产基金负责人Phil Marra 提出警示：流出中国的资金金额可能会有所减少。
Phil Marra表示：“由于外汇限制和中国保险监管机构的限制规定，我们预计从中国流向美国的资金将会减少。但是，我们认为美国的外国直接投资需求依然很大。在2017财年和以后，在中国大陆以外持有资金的中国投资者将会继续活跃于美国房地产市场。” 一家总部位于芝加哥的全球会计事务所 Baker Tilly Virchow Krause的EB-5经济分析师和顾问Kevin Wright 预测的情况则要更加严峻。
他认为，“自1月1日开始生效的货币限制规定将会产生巨大影响，使得普通中国公民投资外国市场的难度大幅增加。”另一家总部位于芝加哥的商业房地产公司Cushman & Wakefield也认为，中国的政策变化可能会使得投资速度放缓。然而，该公司负责中国对旧金山湾区和洛杉矶直接投资的高级董事总经理Xinyi McKinny则认为，中国投资者通常关注于长期投资，所以此项短期障碍将会产生的影响也只是暂时的。
她说道，“由于中国政府资金外流限制规定，在2017年9月之前，增长可能会出现放缓趋势，尽管由于投资者了解即将出台的限制规定，有时间采取措施达到其目标，总体影响应该会被减小。一般来说，短期现金流的即时性会抵消长期资本收益。”Cushman & Wakefield执行副董事长Marc D. Renard认为，简单来说，美国对中国投资者的吸引力太大，投资趋势很难放缓，Marc参与出售洛杉矶标志性建筑联合银行广场项目，他预计该项目将会吸引大批中国投资人。 他说道，“美国商业房地产提供当期收益，具有多样性，内在对抗通胀的机制。此外，美国商业房地产的历史表现已经证明，与大多数其他资产类别相比，美国商业房地产资产的回报率更高和波动性更低。因此，我们预计亚洲的资金将会继续加速流向美国。”
一家位于加利福尼亚州伯克利的房地产经纪公司Rosen Consulting Group预测，自2016年至2020年期间，整个商业房地产资产和住宅购置 市场（不包括新建项目）中的中国投资项目投资金额将会达到2180亿美元。此外，根据其报告，该公司还预测，在今后五年中，随着中国经济重新建立平衡，投资将会加速。
根据亚洲协会标题为“开辟新天地”的报告，机构和个人投资者的市场专业能力正在不断提高。报告称，随着中国投资者在美国房地产市场中的地位逐步稳固，新的关系会不断形成，新的投资机会将会开始出现。
美国市场最大的中国房地产投资者
哪些重量级中国投资者对美国房地产的贡献最大？根据Real Capital Analytics数据，中国人寿保险，斥资78亿美元在美国购置房地产，是近两年进军美国房地产市场的中国公司之一。“他们进入美国市场的原因是在美国发展更容易”，Real Capital Analytics的Costello说道。
Real Capital Analytics统计的美国前20 位中国房地产投资者：安邦保险，投资金额60亿美元；中国投资，17亿美元；中国东方，12亿美元；HNA，11亿美元；中国银行，6亿美元；信泰资本，5.51亿美元；Ping，7.6亿美元；Kuafu，5.06亿美元；绿地集团，4.67亿美元；上海建工，3.97亿美元；泰康人寿保险，3.74亿美元；上海城投，3.25亿美元；万象，2.85亿美元；中国华融，279亿美元；LeOco，2.5亿美元；阳光保险，2.30亿美元；中国万科，2.21亿美元；精英国际，1.92亿美元；和朗诗，1.86亿美元。
Costello指出，在中国最近的政策变更，允许保险行业在境外投资后，排在前两位的公司均为保险公司。安邦不愿浪费一点时间，于2015年以20亿美元的价格收购了纽约著名的华尔道夫酒店。“第一局大获成功”，他说道。 重大项目投资继续，包括中国建筑工程总公司，位于北京的巨头公司，世界最大的投资和建设公司之一，参与建设泽西市滨水共管公寓项目Park & Shore，该项目距曼哈顿较近。据中建美国公司报告，双塔大厦，计划于2019年完工，将会由358套住宅组成，一居室初期售价为650,000美元。
此外，还有很多其他投资项目，包括绿地集团投资10亿美元的项目，该项目是位于洛杉矶的一栋都市大厦，由1,500套共管公寓组成，计划于2018年部分开业和完工。根据Bisnow.com报道，另一个项目是大连万达投资的One Beverly Hills，该项目投资额为12亿美元，是一个共管公寓和酒店混合项目，位于洛杉矶乡村俱乐部附近，计划于2019年开业。
建立合作伙伴关系的好处
Marra表示，开发商通过与美国本土知名房地产公司合作，可以获得优质投资项目。他说，“由于所有房地产项目均是本地项目，必须利用当地专业资源寻找和运作当地房地产项目，这一点非常重要。将来，可能会有一些规模更大的公司独立投资，而不利用合资合作伙伴关系。投资者对房地产开发项目的兴趣将会不断增加，因为房地产开发项目能够比现有运营物业产生更高的投资回报。Wei认为，至于在今后五年中极具发展潜力的公司，其中最优质的公司是中国万科，绿地和万通地产。他说道，“这些开发商对美国市场具有长远的发展眼光，而且他们可能早在10年之前就进入了美国市场。他们具有先发优势。”
中国万科希望做大，于2013年与总部位于纽约的Tishman Speyer Properties合作建设旧金山的一个高层共管公寓综合项目。根据Tishman Speyer方面的说法，此项目是这家深圳公司在北美的首次投资。
Lumina合资项目耗资6.2亿美元，规模巨大，由两座相连的住宅楼组成，分别为37层和42层，共有655套住宅。
“该项目意义重大，原因在于该合资项目是Tishman和万科之前为数不多的合资项目之一”，Karns说道，“这已经成为双方的一项计划，由于双方已经解决了其合资/组织结构问题，流程更加简化，而且他们正打算在其最新合资项目中引入其他（中国）投资者。”
万科集团董事长王石在Tishman Speyer网站发布的一项公告中声称，万科是一家具有全球视野的公司，并且善于向同行学习。他在一次声明中说道，“我们进入美国市场后，将会继续这一学习流程，了解成熟市场中的业务模式，通过项目合作积累管理经验。我们选择旧金山201 Folsom项目的原因在于Tishman Speyer是全球行业领导者，而且作为业务合作伙伴，能够充分激发我们的信心。”
Lumina于2016年完工，目前万科再次将目光投向旧金山，与旧金山的Align Real Estate 合作购买该市Mission Street的两栋相邻的建筑物，购买价格尚未披露。 在中国房地产研究协会与中国房地产行业协会合作编纂的2013年度500强中国房地产开发商中，万科排名第一。排在其后的依次为恒大、保利、大连万达、中国海外发展有限公司、绿地集团、龙湖地产、华润、世茂、广州。
第二年排名发生了变化，绿地集团排名第一，随后是万科和大连万达。 虽然如此多的公司都在不断变化，Karns对精英国际和朗诗以及Singpoli赞誉有加，这些公司自20世纪90年代以来便一直在深耕美国房地产市场。
他说道，“除绿地和泛海外，一些规模较小的私营公司也做得非常好。他们可能不会开展大型项目，但是他们确实做了很多工作。此类公司充分利用了水涨船高的形势。他们抓住了时机—— 2010和2011年。一些公司，比如精英，找到了很多合作伙伴，所以他们在很短时间内取得了巨大成绩。市场非常火爆。”
最受投资者青睐的美国市场
至于最火爆的美国市场，纽约，旧金山和洛杉矶最受关注。但是除以上门户城市外，很多其他城市也在蓄势待发。根据Real Capital Analytics数据，2016年期间，纽约市流入的中国房地产资金达68亿美元。其他地区流入的中国房地产资金依次为：旧金山25亿美元，洛杉矶14亿美元，芝加哥9.62亿美元，凤凰城5.37亿美元，迈阿密和南佛罗里达4.75亿美元华盛顿哥伦比亚特区2.02亿美元，西雅图1.47亿美元，休斯顿1100万美元。
排名最前的最受追捧的地区不言自明，毫无疑问。“绝大部分投资都流入了三个地区：纽约，洛杉矶和旧金山湾区”，亚洲协会在其“开辟新天地”报告中表示。这三个地区的魅力何在？
“纽约、洛杉矶和旧金山有大量的中国人，稳健的房地产市场和良好的教育机会”，Karp说道，“对于中国投资者而言，这三个城市的三大优点在于：文化亲和力，良好的投资回报前景和生活品质” 。
亚洲协会旧金山分会的Hsu表示，重要影响因素除了稳定性和高回报率以外，还有其他非经济方面的因素。他认为，“例如，中国公司将这些城市视为重要的市场，在这些城市中建立和扩大其全球品牌，同时学习如何应对美国房地产市场的复杂性。如果他们能够在这些竞争激烈的市场中取得成功，那么他们便能够在任何地方取得成功。
对于个人投资者而言，纽约、洛杉矶和旧金山等城市中的文化和教育机会极具吸引力。这些城市聚集着大量美籍华裔和美籍亚裔人口，使得其成为家乡之外的另一个家乡，投资者认为，这些城市与世界一流的教育机构的邻近性，如加州大学系统，斯坦福和哥伦比亚大学，将会为其子女创造良好的教育机会。如报告中所述，生活品质因素也起着作用，如清洁空气，食品安全问题和充满活力的都市生活环境。”
根据亚洲协会的报告，将近80%的交易额，三分之二的开发地块交易集中在纽约、洛杉矶和旧金山市场中。报告称，这些市场中，每个市场中至少有六个项目的总造价超过10亿美元，包括纽约的Pacific Park/Atlantic Yards项目，旧金山湾区的First和Mission街和Brooklyn Basin项目，洛杉矶的 Metropolis和Oceanwide Plaza/Fig Central项目 。
中国人似乎将关注点集中在三大城市，尽管这些地区的地价飞涨，Karns说道。他说道，“一直以来，中国投资者都很青睐纽约、旧金山和洛杉矶。他们到这里来寻求长远发展。当然，西雅图也很受追捧，波特兰、亚特兰大和新泽西州的部分地区也很有吸引力，但是让中国投资者的视线从纽约、旧金山和洛杉矶转移至其他地方并不容易。简单来说，如果你居住在上海，很难自然而然地想到堪萨斯。甚至可能并不知道堪萨斯在哪里。”
同时，房地产大亨，唐纳德·川普，入主白宫，Wei认为这也是对中国投资者的有利因素。 他说道，“既然你们的新总统曾经也是房地产开发商，这使得中国投资者更加兴奋。按照他在总统竞选时所承诺的，他将会重建美国。我认为，中国开发商将会有很多机会从中获益。 ”
