撰稿人：Petra Blazkova
新的资金来源不断涌现。跨境资本依然在从中国流出。中国大陆资深投资者直接顺应形势或选择其他投资路径，香港金融市场就是一种。欧洲房地产市场是获得境外投资净额增长最快的市场，今年上半年，与上一年相比，从中国大陆和香港流入欧洲房地产市场的投资总额占其获得投资总量的45%。
自全球金融危机以来，中国大陆和香港对欧洲的投资年均增长率达到了67%，在此期间，从中国流入欧洲的资金总额达441亿美元。这一快速增长势头在世界其他房地产市场中也有体现。
境外房地产投资仍然具有吸引力
对于中国大陆和香港投资者而言，境外房地产投资的吸引力尚未消失。他们希望为其资本寻找一个安全港，作为抵御国内风险的对冲手段，同时，与亚洲的低收益相比，境外房地产市场的投资回报率对他们也很有吸引力。欧洲市场的高流动性也为战略性多样化创造了条件。
自21世纪00年代初期以来，香港投资者一直将欧洲房地产视为目标市场，然而，直到2011年1月，私营投资公司华人置业（Chinese Estates ）买下伦敦River Court办公大楼时，才发生了第一次大额交易。同样地，中国主权财富基金中国投资有限责任公司成为大陆投资者先锋，部分原因是由于该公司于2010年末收购了其首个房地产项目：位于伦敦的Walkie Talkie大楼。
2012年，这一趋势发生了战略性变化。中国政府扩大了保险公司的投资选择范围，将其跨国房地产购置门槛提高至15%。此上限比例在两年内上升至30%，对欧洲房地产的争夺加剧。最引人注目的是平安保险和安邦保险，平安收购了伦敦两个写字楼项目的部分股份：Lloyds Building和Tower Place，安邦保险买下了荷兰的八项商业资产。然而，中国保险公司对欧洲进行的最大一笔投资是2014年6月，中国人寿联合卡塔尔控股（Qatar Holding）投资13亿美元收购Canary Wharf Tower。
其他中国企业也纷纷进入欧洲市场，一些企业仅进行了一两笔交易，吸收已发行的股票，其中包括在香港上市的公司中渝置地（CC Land）和华润置地以及在上海上市的公司复星国际。
伦敦成为欧洲首要投资目的地
伦敦一直是首选投资目的地，且目前仍然是欧洲最大的市场，尽管自离开欧盟的脱欧公投以来，投资受到了很大影响。一些评论人士认为，伦敦市场仅仅是处于过渡期，但在脱欧决定做出后的12个月中，伦敦主要投资额比上一年同期减半，房价也在一直下跌。规模较小的投资者在继续买入伦敦资产，新投资者也已进入伦敦市场，但最突出的要数中国大陆和香港投资者，他们通过向REITs、上市开发商和跨国机构买入资产，从而扩大其市场份额。仅就伦敦而言，过去12个月中，中国和香港投资者开展的交易总额便达59亿美元，如购买Cheesegrater，即 Leadernhall Building，或称作Fenchurch街20号的Walkie Talkie 。
德国是欧洲仅次于伦敦的表现最好的市场，房地产需求不断增长，超过英国。2016年，德国是欧洲最大的房地产交易市场，投资额达到654亿美元。跨境活动比例增长到47%，同时由于普遍认为欧洲安全港会从英国转移，德国将从中受益，从而投资者信心可能增加，反映这一变化的一项重要事件是摩根士丹利于2016年10月以12亿美元的价格代表中国投资有限责任公司（CIC）买下16,000套住宅公寓。此项德国境内的超大额投资组合交易也有助于带动交易量上升。
交易数量统计数据显示，中国大陆和香港对荷兰和中东欧的投资也在加速增长，过去三年中，仅捷克共和国一个国家吸引的投资额就将近5亿美元。这一趋势反映了脱欧投票产生的不确定性影响，中国投资者对欧洲各个市场熟悉度逐渐增加。
中国境外投资的未来趋势
中国大陆和香港投资者在进入新市场时通常会面临开发风险，但是欧洲所有类型的房产中存在着大量收益型资产，这减轻了购置土地和新建房屋的需求，所以写字楼和公寓表现优异。
很难相信中国大陆和香港对全球房地产的投资会中止，尽管目前存在着一些不利因素。投资将会继续流向境外市场，实现不断增长的国内财富的多样化配置，欧洲房地产市场将会具有很大的吸引力。但是，更加严格的监管可能会损害投资信心，逐年延长项目时间表，特别是在如果债务市场也发生不利变化的情况下。
欧洲房地产市场较成熟，定价机制完善，内部交易收益率变动反映了欧洲主要市场价格水平如何上升至历史最高水平，而收益可能仍受到压制。例如，2017年第2季度，伦敦收益率为4%，巴黎收益率为4.5%，法兰克福收益率为5%。只有英国最大的六个城市和阿姆斯特丹出现了与此趋势相反的收益变化。
现在，投资者面临的问题是如何在竞争如此激烈的环境中平衡投资风险和回报。
(编者注：可能与出版的原文略有差异。)
