非居民中国投资者如何高效地规划其美国房地产投资税
撰稿人：Barry Wen 和 Lu Zhang
投资国外房地产市场可能会存在很大的挑战性。然而，由于美国经济发展势头强劲，人民币贬值，美国利率相对较低，中国投资者对美国房地产市场的投资一直在增长，尽管中国经济下行，外汇管制不断加强。
网站cnbc.com中发布的一篇文章称，根据2016年数据，中国投资者对美国房地产市场的投资已超过3000亿美元。2010 -2015年期间，中国投资者购买了930亿美元的住宅房地产，将近2080亿美元的抵押贷款证券和约170亿美元的商业房地产，包括办公楼和酒店。2015年，中国投资者购置的房产中有35%位于加利福尼亚州，8%位于华盛顿，7%位于纽约。本文中使用的数据来源是罗森咨询公司（Rosen Consulting Group）和亚洲协会发布的报告。
当投资美国房地产市场时，非居民中国投资者应考虑一些税务注意事项和特定投资结构。
此外，外国投资者在购买房地产之前，还应考虑主要非税务因素，包括房地产是用于个人、商业还是投资目的；投资是短期还是长期的；涉及的投资者人数；投资资金来源是股权还是贷款；持有结构形式：直接投资、实体或多个实体结构；是否会通过租金、利息或资本收益获得预期收入；责任保护和保密性的法律后果；退出方式和时间计划。
美国税收注意事项概述
一般来说，外国投资者会按以下两种税制中的一种缴纳美国所得税：实际关联收入（ECI）或被动收入。实际关联收入一般根据净收入额按照对美国个人和实体适用的普通税率计税。除实际关联收入（ECI）以外的美国来源收入根据毛收入额按30%预提税税率计税，但是可能会根据所得税协定有所减少。此类收入一般包括股息、租金、利息和特许使用费。
资本收益美国联邦收入所得税
根据《外国人投资美国房地产税收法》（FIRPTA），若外国人获得美国不动产权益（USRPI），此等权益将会被视同实际关联收入，所以应按对美国居民适用的超额累进税率计征美国联邦所得税。此外，当适用《外国人投资美国房地产税收法》时，美国不动产权益购买者一般必须按购买价款的15%向美国国税局缴纳代扣代缴税款。税收法规定的课税对象是对美国不动产享有的直接权益和在属于美国不动产控股公司的美国公司中享有的权益。
一般来说，上述美国不动产控股公司是指美国不动产权益的公允市场价值之和等于或超过美国不动产权益，非美国不动产权益和其他贸易或商业资产的公允市场价值之和的50%的公司。
例如，当中国投资者出售美国财产时，征收的美国所得税为通过FIRPTA预提方式缴纳的税款或在提交纳税申报表情况下缴纳的税款，以两者中较小者为准。
经营收入美国联邦所得税
根据上述规定，若运营收入为实际关联收入，对中国投资者征收的税款按照普通美国税率计征。税基为总收入减去准予扣除额，包括经营成本、管理费和利息费用。根据美国/中国所得税协定，不被视为实际关联收入的被动收入，如股息和利息收入，一般按总收入的10%课税。
直接向美国投资的外国公司通常必须缴纳美国分支机构利得税，旨在重复课征当美国公司向其外国母公司支付股息时会适用的二级美国预提税。然而，对于中国公司投资者而言，此规定不适用，因为美国/中国所得税协定中有完全豁免分支机构利得税的规定。
遗产与赠与税
在遵守特定豁免和除外条款的前提条件下，高净值中国个人投资者一般必须就其位于美国国内的房产缴纳遗产与赠与税，包括不动产和有形动产。
中国投资者转让无形资产，如持有的美国或外国公司的股票，不必缴纳美国赠与税。然而，转让美国公司的股权会产生美国遗产税。
常见投资结构：直接投资结构
在没有任何具体税务规划的情况下，中国投资者可以选择直接投资美国房地产或通过使用单一股东美国有限责任公司（LLC）。在此结构下，由于美国有限责任公司适用透明的美国税收制度，中国投资者必须提交美国所得税申报表。在进行税务审计时，美国税务机关可以检查投资者在全球范围内的交易，例如，以证明美国不动产产生的法律和会计费用。此外，若投资者是中国公民，直接持有美国不动产必须缴纳美国遗产与赠与税。
为避免上述税务风险，我们已经与中国投资者客户合作采用其他投资方式，如下文所述的美国公司结构和二级公司结构。
美国公司结构
中国投资者也可以通过美国公司进行投资，该美国公司将作为中间公司起到避税作用。当购买多处不动产时，每处不动产可以由美国有限责任公司直接购买。在这种情况下，美国中间公司然后会向上述美国有限责任公司进行投资。
采取这种结构的优点是中国投资者不必提交美国所得税纳税申报表，转让美国公司的股票也不必缴纳美国赠与税。这种方法的缺点是美国公司向中国投资者支付的股息一般会计征10%的美国预提税。
二级公司结构
在二级公司结构下，中国投资者拥有一家非美国公司（外国中间公司），该非美国公司拥有一家美国公司（美国中间公司），购买美国房地产权益。此外，通过美国中间公司拥有的一家美国有限责任公司购买房地产也很常见。
采用这种结构的优点是外国中间公司不必提交美国所得税纳税申报表，转让外国中间公司股票不必缴纳美国遗产或赠与税，美国中间公司出售房地产投资所得收益不适用《外国人投资美国房地产税收法》。
然而，美国中间公司向外国中国公司支付的股息一般适用30% 的美国预提税。美国所得税协定通常会将预提税税率减少5%-15%。在外国中间公司是中国公司的情况下，协定预提税率为10%。
其他更加复杂的结构
除上述常见结构外，更加复杂的结构，如二级合伙公司结构或涉及美国或外国信托的结构，可以更大程度地减少美国税收。无论选择何种结构，应向中国税务顾问咨询中国税收规定项下的不合规事宜。
如上所述，没有完美的结构。应根据中国投资者的具体情况评估每种结构的优点和缺点。例如，计划将大部分利润反馈给中国的投资者与计划对美国进行再投资的投资者可能会选择不同的结构。中国投资者与其美国和中国税务顾问一起通过仔细规划和安排，将会使得其在全球范围内适用的所得税有效税率大幅降低。
