投资传统门户房地产市场与新兴市场之比较分析
撰稿人：Christopher J. Wein
对于有意向在北美市场进行房地产投资的外国人而言，在如此巨大和多样性的地理区域中，确定目标市场可能非常困难。
我们发现，外国投资者通常会关注传统门户城市，如纽约、洛杉矶、温哥华和旧金山。虽然这些市场具有大量投资机会，但是也可能存在一些会阻碍外国投资决策的特征。此等挑战包括高成本和额外税收，在某些情况下，包括需求超过供给。这些因素综合作用的结果是回报率降低，可能会限制中期资本增值。
虽然外国投资者不应忽视门户城市，明智的投资者可能会通过调查新兴或另类市场受益。尽管对于房地产投资者而言，门户城市一般将会确保价值方面的长期稳定性，但是另类市场，尽管存在一定程度的波动性，往往会产生超出平均水平的回报，无论在股权增值还是收入增长方面。
在北美地区中，另类市场包括人口密集，经济多样化的大都市区，较大的市政府，具有重要教育、文化、休闲和交通基础设施。此类城市包括迈阿密、华盛顿特区、达拉斯、亚特兰大、多伦多、休斯顿、凤凰城和费城。过去十年中，这些中心地区的人口大幅增长，主要来自亚洲和中国。事实上，亚洲人口是休斯顿增长最快的人群。
根据美国社区调查（2013），大休斯顿地区有72,320名华裔居民。根据USA.com（2010 – 2014），达拉斯、沃斯堡和阿灵顿地区有54,000 名华裔居民。大多伦多地区拥有一个庞大的华裔加拿大人社区，有224,915名华裔居民（2011年度加拿大统计数据）。
为发掘上述市场中的投资机会，投资者可以考虑现代人口结构的动态性和文化多样性。过去十年中，在全球范围内，人口不断涌入城市。在今后几十年中，这一人口迁移模式似乎会进一步加剧，城镇人口会更加集中。通过达拉斯大都市区内的人口迁移情况，即可很容易了解这一全球人口现象。
过去十年中，达拉斯的净迁移人口大幅上升，包括国内和国际人口。由于净迁移和人口增长速度超过全球平均水平，所有资产类别中均出现了大量房地产投资机会。
对于希望通过股权升值，不断增加的租金收入和资本化率压缩获利的投资者而言，必须考虑已经或继续推动达拉斯都市区迅速城镇化的因素。通过分析和理解上述因素，投资者可以发现北美地区中具有类似特点的，可能存在投资机会的其他城市。
大型另类地区的考虑因素
当地和地区政府—人口和经济增长通常会受到政府政策稳定性的影响。当分析达拉斯等市场时，监管和资本持有之间保持合理的平衡。当地和地区政府一般会支持房地产开发，提供医院、基本服务、道路、交通和公园等现代化基础设施。开发成本、税费使得政府服务与可购性之间保持平衡。
配套设施– 达拉斯为其市民提供了大量文化、教育和休闲娱乐设施。达拉斯在市中心设有一个壮观的文化艺术区，包括交响乐厅、歌剧院、众多现场演出的剧院和很多令人印象深刻的博物馆。除完善的公立学校系统外，还有大量理工院校。在休闲娱乐方面，除诸多公园和体育设施外，达拉斯居民还可以参加职业棒球、足球、篮球和曲棍球队。
就业– 净就业创造是反映房地产价值不断增长的一项长期指标，在此方面，在过去数年中，达拉斯在全美范围内多次排在首位。市区中可持续的就业创造依赖多项因素，包括低的地区和市政营业税和所得税；具有开放、多样化、高素质的劳动力；市政基础设施，包括交通和医疗保健设施；价格合理的办公和仓库设施；到规模较大的市场的便利性；和温和的气候。
生活成本/购买力/生活品质– 门户城市面临的最大挑战之一是购买力。很多门户城市由于雇员面临着高昂的生活成本压力正在不断失去大型雇主。这不仅包括因大量的全球投资造成的当地房地产市场和租金方面不断增加的压力，在很多情况下，还包括较高的税收、食品成本、通勤时间和与基本服务相关的使用费。在过去几年中，很多大规模美国雇主搬迁至达拉斯地区，以降低其员工的生活成本，提高其生活品质。
交通便利性– 从较传统的角度来看，门户城市通常会包括一个大型海港，这是其交通便利性的主要因素。鉴于近年来出现的若干新趋势，如持续的全球化进程，科技进步，北美就业从制造型向知识型的转变，航空旅行的价格越来越低廉，投资者应考虑更多地从国际和地区航空旅行的规模和便利性方面衡量交通便利性。达拉斯不仅具有一个大型现代化国际机场，拥有世界各地的直飞航班，还拥有一个位于市中心附近的重要区域机场。
文化人口统计 – 长期和多样化的文化人口统计将会是确定全球范围内各城市可持续增长的最重要的因素之一。人口持续地向城市迁移和全球化的力量将会推动社区欢迎和接受文化多样性。近年来，不难发现，达拉斯地区中的人口结构发生了一定程度的变化，人口的文化多样化程度更高。
通过将上述因素应用于北美地区中若干个另类市场，投资者可以发现多伦多、华盛顿哥伦比亚特区、亚特兰大和迈阿密等地方具有很多相似性。
小型另类城市的主要特点
其他另类市场包括处于快速扩张和城镇化浪潮之巅的小型城市。此类城市的部分实例包括纳什维尔、夏洛特、卡尔加里、伯明翰、波特兰、奥斯汀和丹佛。虽然这些城市由于总体市场规模，经济波动性和重大基础设施较少等原因可能会存在更高的风险，但房地产迅速升级的机会可能极具吸引力。
这些年轻的市场通常可能会涉及与达拉斯等城市相关的诸多因素，应利用类似指标进行评估。
较低的准入门槛– 此类新兴市场通常会以相当低的成本提供投资机会。在很多情况下，竞争较小，机会很多。
政府支持– 市政和地区政府可能会以税收抵免、税负减轻或基础设施支持的形式鼓励投资或开发活动。
年轻的人口结构– 全球化经济的主要表现形式是新技术，年轻、充满活力的企业家和颠覆性变革。在很多情况下，充满活力、年轻的劳动力会因这些新兴城市提倡创新，为创业企业提供必要的发展土壤而被吸引到这些城市。这些创业公司的飞速发展可以帮助引燃当地或区域房地产市场。
这些新兴的年轻城市可以为外国投资者提供巨大的潜在回报和奖励，具体视投资者的风险接受水平和总体房地产投资目标而定。
