美国房地产 市场推动力
撰稿人：Mickayla Zinsli
最近几个月来，美国房地产市场的关注度有所提高，在很大程度上是因为房地产大亨当选为美国总统。随着关注度持续上升，对于房屋购买者和投资者而言，理解美国房地产的影响因素，了解哪些数据可以作为投资决策依据并抓住潜在投资机会采取行动可能是一项棘手的任务。
每个州、城市，甚至社区都具有其自身独特的推动当地房地产市场的力量。联邦法律和城市法令都具有影响市场走向的作用。然而，使得情况更加复杂的是，位于同一地段的不同资产类别（独户住宅、商业房地产、混合用途房地产）可能会受到不同因素的影响。
为了更好地研判美国房地产市场中的投资机会，理解市场推动力，评价市场数据的可靠性非常重要。
推动力美国房地产市场的总体健康状况是由宏观和微观因素综合决定的。描述每一项潜在影响因素是不可能的，但通过展望2017年的发展趋势，可以预计美国房地产市场将会受到利率、信贷投放和外国购买者和投资者的持续关注度的影响。
利率
作为对美国经济信心的象征，美联储于2016年12月提高了利率。美联储利率制定委员会成员预测，2017年将会再加息三次。2016年的加息是美联储在近十年中第二次提高利率，当考虑到长期以来利率一直持续走低的情况时，此次加息令人震惊。美联储领导人原预测2016年会实行四次加息，但是截至2016年年底，相关官员实际仅实行了一次加息。
最终，利率上升会导致抵押率上升，可能会进一步加大房屋购买者和投资者获得房地产贷款的难度。由于利率必然会对房地产市场造成影响，必须务实地评判利率，这一点很重要。
例如，根据房地美公司资料，美联储最近的一次加息行动将30年期固定利率抵押平均贷款利率从4.13%提高至 4.16%。假设房屋价值241,000美元，首付20%，购买者每月支付的金额将会比前一年增加21美元。
然而，抵押率上升，可能会促使房屋购买者寻找面积较小的房屋，或考虑居住在房价更低的城市或社区中。根据Zillow Group数据，计划在今后三年内购房的人群中有83%的人将会继续坚持其购房计划，即使利率上升使得其每月抵押贷款还款额增加100美元。然而，根据Zillow Group报告，四分之一的购房者表示，如果其每月还款额增加25%，他们会重新考虑他们正在寻找的房屋类型。
利率增加对房价已经较高的地区产生的影响可能会更大。根据Zillow报告，在2017年利率继续上升的情况下每月抵押贷款还款额增幅最大的10个美国城市包括圣何塞、旧金山、洛杉矶、圣地亚哥、波士顿、西雅图、纽约、华盛顿哥伦比亚特区、丹佛和波特兰。Baker Tilly Capital EB-5经济分析师兼顾问Kevin Wright说道，“一些市场中的可购性已经有所收紧，提高利率可能会对这些地区产生更大的影响。但需要记住的是，按照历史标准，美国大部分地区的房价仍然很低。”
信贷投放
信贷投放继续推动着房地产市场的加速发展，而且并未显示出放缓迹象。根据彭博报道，2017年，美国政府所有的抵押公司房利美和房地美将会开始支持更高额的抵押贷款（高达424,100美元），这是十年来第一次提高抵押门槛。更高额的抵押贷款将会使得房屋购买者更容易在高房价市场中获得融资。
外国购买者和投资者
长期以来，美国房地产市场一直被很多外国人视为投资的安全港。无论从形象性角度还是字面上来说，住房市场中的外国购买者和商业房地产市场中的投资者继续对市场状况产生着根本性影响。事实上，从2015年5月至2016年6月期间，外国购买者对美国商业资产的投资额逾850亿美元。根据《全国房地产投资者》报告，2016年前两个季度，中国投资者的投资额为76.8亿美元，总购置量排名第一。
鉴于地缘政治方面的不确定性增加，特别是欧洲恐怖主义袭击事件数量上升和与英国脱欧相关的不确定性，继续对潜在投资者产生着影响，美国房地产行业可能会吸引更多外国投资者，其中很多投资者的原投资目的地并不是美国。
此外，当地趋势也对美国房地产市场产生着重要影响，在购买或投资美国房地产时，应与全国趋势一起考虑。
以数据为依据
能够最快评价当地住房市场的现有指标之一是将变化百分比与房价中位数进行比较。以最简单的方式表示，逐年变化呈正值即表示增长。全国房地产经纪人协会发布的最新数据显示2016年第四季度的房价中位数比2003年同期增加了8.8%。根据CNN Money调查结果，在跟踪调查的129个市场中，62个市场的增长率超过了10%。变化幅度最大的前十个城市包括：拉斯维加斯、河滨（Riverside）、西棕榈滩和博卡拉顿市（West Palm Beach and Boca Raton）、布雷登顿（Bradenton）、萨克拉门托、墨尔本-蒂特斯维尔-棕榈湾（Melbourne-Titusville-Palm Bay）、华盛顿、奥卡拉、Ft. Myers-Cape Coral-Punta Gorda和萨拉索塔。
房价中位数变化迅速表明哪些市场呈增长趋势。然而，评价美国房地产投资机会的更加有效的方式是考察每个地段的房价收入比和房价租金比。例如，房价收入比是将房价与家庭收入中位数的长期平均数值进行比较。
超过长期平均水平越多，相关城市的可购性越低。换句话说，家庭收入并未跟上房价中位数的上升速度。若可购性升高，可能表明市场没有足够的存量满足需求。也就是说，房价停止快速上涨，跟不上收入增长速度，因为这可能表明存在房产泡沫，导致房价下调。
评价美国房地产市场的另一项重要指标是房价租金比，该指标计算某一特定地段的房价与年化租金之比。从其最简单的形式来看，房价租金比是了解租房和购房哪个更好的基准。房价租金比越高，表明租房可能更加划算，而房价租金比越低，可能表明购房更有利。
此外，房价租金比还可以作为研判其他宏观趋势的指标。例如，2008-2009年期间房地产市场崩溃之前，房价租金比大幅上升。对于美国房地产购买者和投资者而言，2017年的市场走向仍有待观察，但是到目前为止，市场并未显示出任何放缓迹象。影响联邦、州和当地市场的因素相互交织，有时并非所有数据均表明同一结果。
若您正在考虑购买或投资美国房地产，在做出决策之前请花时间进行深入研究并咨询行业专业和顾问。
