撰稿人：Mark Drumm
根据Cushman Wakefield数据，2016年，美国商业房地产市场获得了逾660亿美元的外国投资。 其中，来自中国买方的投资金额最大，占总投资金额的29%，比2015年上升了10%。这些中国投资资金中70%以上流向了四个主要门户城市，其中纽约获得的投资资金最多，占46%。另外根据美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）数据，外国买方对美国住宅房地产的投资金额为1530亿美元，其中将近320亿美元来自中国买方。这意味着美国房地产业一年获得的投资资金总额有将近2200亿美元。
美国二线城市的 作用
虽然上述资金中大部分流向了沿海门户城市，美国二线城市凭借其强劲的经济增长势头，坚实的房地产市场基本要素和相对较小的资本竞争为外国投资提供了良好的机会。美国国内关于经济增长率或最佳投资市场的讨论通常会引发长期的地盘之争，但上述三方面因素可以有力地说明为什么通常为外国投资者所忽视的二线市场可以提供的投资机会更有利于投资组合多样化，减轻风险，从而最终产生更高的回报。
对二线市场进行投资并不妨碍对门户城市进行进一步投资，但是总体来看，似乎有越来越多的国外和国内资本涌入门户市场，竞争门户市场中稀少的机会，这可能会导致以下特定风险，即投资集中、价格泡沫和新建活动产生的建筑过剩，以及低回报率风险。通过对门户城市以外的更多市场进行多样化投资有助于减轻所有投资者面临的上述潜在风险。
门户城市对投资者的吸引力
很多外国投资者主要关注门户城市，包括纽约市、加利福尼亚州旧金山、加利福尼亚州洛杉矶、马萨诸塞州波士顿、华盛顿哥伦比亚特区和伊利洛伊州芝加哥。由于各种地理邻近性、历史发展模式和曝光度原因，特定的外国投资集团主导着上述门户市场。例如，长期以来，亚洲投资者一直将西海岸视为首选投资目的地，旧金山和洛杉矶最受偏爱。作为全球领先的金融之都之一，纽约市吸引着最广泛的外国投资者。虽然不是最严格意义上的门户城市，但佛罗里达州迈阿密也是拉丁美洲投资者投资外国资本的门户城市。
根据Moody Analytics报告，上述最佳投资市场的增长预期仍然向好，如加利福尼亚州洛杉矶和纽约市等地，纽约仍然是美国最大的就业中心。今后几十年中，仅洛杉矶一个城市预计将会新增逾140万个就业岗位，纽约市在同一时期会新增120个就业岗位。随着北加州继续扩张，科技公司逐渐集中，将大数据、自动汽车、人工智能和其他颠覆性技术从科幻转变为现实，加利福尼亚州旧金山及其姐妹城市奥克兰和圣何塞，继续引领区域增长。此外，马萨诸塞州波士顿拥有的大量尖端生物医药领域的科技和医药公司也保持着持续增长势头。
然而，即便是一些门户城市，也依然存在着一些基本的市场和经济风险。更加谨慎的投资者可能会避开华盛顿哥伦比亚特区和伊利诺伊州芝加哥周边市场。由于国家政府预算面临的压力增大，官方更有必要削减浪费和可自由支配开支，大华盛顿哥伦比亚特区的增长趋势可能会从最近的高点大幅回落，虽然美国各地普遍存在公共养老金资金不足问题，但芝加哥和伊利诺伊州的此类问题较为严重，已经导致该州的人口呈净流出趋势。此类人口转移不仅会恶化因人口老龄化造成的现有和不断增长的人口负担，还会对州预算问题产生更多限制，并进一步限制可行的解决方案。上述任一情况都可能会限制上述两个门户市场中现有或拟议房地产投资的回报率。
大都会区的优势和劣势
不过，美国各地的很多大都会区都具有良好的经济增长前景。一些大都会区的经济增长前景优于很多门户城市。例如，德克萨斯州的达拉斯沃斯堡（Dallas-Fort Worth）一直是而且仍然是美国发展最快的大都会区之一。根据Moody’s Analytics数据分析，在今后几十年的预期就业增长排名方面，预计就业增长数量超130万个净新增就业岗位，仅次于洛杉矶。
达拉斯经济多样化，位于中心的地理位置，低廉的经营成本，较低生活成本，吸引着大量公司和区域雇主迁址于此。根据Sperling’s Best Places，洛杉矶生活成本指数为166，而达拉斯沃斯堡生活成本指数为 95（U.S. = 100），意味着洛杉矶的生活成本比达拉斯沃斯堡贵约75%。纽约市生活成本指数为180，要贵约90%。德克萨斯州休斯顿不仅仅是公认的石油天然气服务提供商和生产商中心，目前还被视为全球能源中心。与达拉斯沃斯堡一样，其较低的经营成本和较低的生活成本指数——102，应该会继续推动其更加多样化的长期经济发展。其他二线城市与主要门户市场相比也具有较大的优势：迈阿密，122；亚特兰大，101；菲尼克斯，99；奥兰多，96；旧金山，272；波士顿，169；华盛顿哥伦比亚特区，158；芝加哥110。
达拉斯、休斯顿、亚特兰大、菲尼克斯和奥兰多均拥有主要国际机场，不断发展的世界一流医疗机构和良好的中等教育机构。同时，旧金山等地，由于其住房成本不断上涨，加大了被新兴领域科技公司吸引的年轻工人的生存困难。这使得工人和增长转移至其他二线科技市场，如德克萨斯州奥斯汀，俄勒冈州波特兰或华盛顿州西雅图。上述很多市场中的新建项目和被低估资产重新定位仍然是对房地产领域外国投资资金具有强大吸引力。虽然由于其长期以来的移民模式，跨境商业关系和拉美裔中心文化，使得拉丁美洲投资者对迈阿密情有独钟，但由于建设工程量仍然很高，住宅房产建造过量的问题仍然存在。然而，除迈阿密之外，佛罗里达州其他各地都存在投资多样化的机会，不仅仅是在奥兰多，还包括佛罗里达州东南部迈阿密以北从劳德代尔堡（Ft. Lauderdale）至西棕榈滩（West Palm Beach），奥兰多以西至坦帕的其他地区。
根据经济增长趋势和良好的市场基本要素，美国各地的很多市场都值得投资者慎重考虑的同时， 资金流集中导致很多外国投资者面临着另一层面的投资风险。随着流入美国的全球资金增加，资本化率降低至历史最低水平，主要门户市场中现有资产定价已有所上升。
凭借经济、基础设施和成本基本要素方面的良好条件，美国二线城市房地产市场可以为外国资本提供良好的投资机会。由于投资者对上述市场不太熟悉，所以开展彻底的市场调查，确定历史和新兴城市发展模式，审查当地或区域合作伙伴显得更加重要。对于一些投资者而言，与一个门户市场中的现有投资合作伙伴一起进入上述新兴二线城市之一可能是最佳选择。
(编者注：可能与出版的原文略有差异。)
