美国酒店投资不断增长
撰稿人：Harry Pflueger
美国酒店投资呈不断增长趋势。根据CBRE，2016年期间，美国酒店业投资额超过100亿美元，与2015年相比大幅增加，2015年的投资额为25亿多美元。在境外投资者对美国酒店的投资资金总额中，中国投资者约占90%。
投资形式主要有三种，包括投资美国酒店公司，收购大型单项资产和EB-5投资。主要交易包括中国人寿对喜达屋资本进行的20亿美元的投资，HNA对希尔顿65亿美元的投资，和安邦保险对Strategic Hotel Capital进行的65亿美元的投资。
过去几年中，也有一些大型单项交易，主要有安邦保险于2015年年初以据称的19.5亿美元价格购买纽约华尔道夫酒店。虽然此项交易的规模相当大，但2016年期间，大量中国投资者寻找的酒店投资项目规模都在6000万美元至1.2亿美元之间，大部分项目位于加利福尼亚州和纽约州。此外，EB-5继续为美国的合格开发项目提供可靠的资金来源。
酒店业对外国投资者的吸引力
美国酒店业继续吸引外国投资有六个主要因素。首先，中国赴美旅游人数不断增长，中国投资者认为其可以通过投资酒店而利用此趋势。第二，具有良好发展潜力的酒店可能产生的投资回报一般会高于其他房地产领域，通过利用改善酒店经营的机会通常会高出数百个基点。第三，美国国内的酒店具有较高的稳定性，具有大量成熟的知名品牌，且运营商提供可预测的经营结果。第四，美国产权房提供的财产保护优于世界任何其他国家。第五，很多中国投资者意欲将其持有资产多样化。最后，投资美国资产是锁定强劲美元和防范将来币值波动的一种方式。
投资前期准备
中国投资者第一步可以将资金转移至境外。然而，由于融资渠道是需要跨越的一大主要障碍，这种方式并不能保证投资成功。为达到投资美国酒店的目标，投资者应组建一个专业的咨询团队，包括优秀的代理律师、酒店经纪人和资产管理人。选择的经纪人应该愿意根据投资者的需要花时间与投资者一起分析哪类酒店适合投资者明示的各项参数。
美国的大部分酒店经纪人分为两类：一类是作为信息搜集所，代表机构或私人卖方宣传和出售房源，另一类经纪人将会选择性地与合格买方合作，一起确定购置目标。在理想情况下，投资者选择的经纪人将会花时间了解投资者的目标，代表投资者寻找适合的投资项目，但是经纪人将会具有足够的行业人脉，能够找到合适的交易。
总体来说，投资者的咨询团队必须具备一定的市场知识和经验，以便在整个购置过程中为投资者提供指导，寻找适当的交易，正确地宣讲投资者的资质，以便被卖方选中，就估值提供可靠指导，提供充分支持。投资者希望避免可能会导致交易失败的诸多陷阱。
事先转移资金
近年来，出现了大量有已办理托管但交易失败的案例，原因在于资金无法及时流入美国。美国的卖方一般会同意，在要求保证金不可退还之前，给予尽职调查检查期，即签订购买协议后30-60天，尽管通常情况下预期时间是45天。通常情况下，交易会在此后约30~45天成交。有时卖方会同意展期，但交易期间时间紧迫，没有足够的时间考虑在达成交易后转移资金，特别是考虑到投资者承担的所有责任，投资者将必须开展尽职调查并获得融资。以上时间假设条件假定投资所需的资金已经离开中国。美国卖方在达成交易之前一般会要求提供资金证明或资金已经流出中国的证据。
尽早组建咨询团队
投资者应尽早与其团队的潜在成员会面和面谈，越早越好。如果外国买方事先向卖方告知买方的代理律师或资产管理人的姓名，卖方通常会更乐意接受外国买方对其房地产的购买意向。在提出某项房地产的购买意向之前，卖方通常会了解咨询团队成员，理清关系，以证明买方的认真性。
关注实际目标
投资者应在咨询团队的帮助下确定其真实目标。
投资者更感兴趣的是稳定的回报还是增值机会？增值机会是指投资者通过对房地产进行更好的定位而增加的价值，通常采取的方式是品牌重塑、管理优化或翻新。增值机会的利润通常是通过重新定位后出售实现的，与购买进入稳定运营状态的酒店和获得稳定回报相对。投资者是否了解其感兴趣的美国地区？有时保持一定的灵活性会有好处。切记，当大量投资者均关注同一位置的房地产时，价格往往会上涨。
根据实际能力保守选择交易规模。如果你有1000万美元股权，可能应关注1700-2000万美元的交易，而不是5000万美元的交易。杠杆越低，成功的可能性越大，特别是对于首次投资者而言。一些首次投资者会全款购买，后来会担心融资问题。
定位。了解你的预算，不要试图使用两星酒店的预算投资五星酒店项目。中高端酒店板块有很多优质投资项目。五星酒店项目非常少，待售的五星酒店项目吸引了大量投资者，市场竞争激烈，特别是在主要市场中。
全套服务或部分服务。了解你是否愿意将餐饮服务作为你的酒店经营业务的一部分。一些品牌提供非常高效的餐饮服务，最大程度地提高盈利能力。
投资者是否对特定品牌感兴趣？ 例如，希尔顿、万豪、凯悦、洲际酒店、温德姆和卡尔森品牌家族为所有业务领域提供诸多品牌。
果断行动
在考虑投资策略并向顾问咨询后，当发现适合的投资机会时，投资者应果断行动。在某些情况下，经过充分考虑和周密计划后再进行购置，会使得投资者具有迅速行动的信心，但是在另一些情况下，投资者会迟迟不采取行动，一直等待最佳交易。在竞争不断加剧的市场中，当回顾之前情况时，12个月之前的交易通常会比当前机会更加有利。周密计划，对你的计划保持信心，当机会出现时，果断行动。
切记首次交易向来是最困难的。首次在外国境内进行投资可能会有一些不便，但美国为外国投资者提供了非常好的投资机会。在首次交易完成后，会出现越来越多的机会，进一步拓展投资者在这个充满活力和机遇的市场中的投资版图。聘请一支实力过硬，能干的咨询团队对于确保投资取得成功非常重要。
美国酒店投资不断增长
撰稿人：Harry Pflueger
美国酒店投资呈不断增长趋势。根据CBRE，2016年期间，美国酒店业投资额超过100亿美元，与2015年相比大幅增加，2015年的投资额为25亿多美元。在境外投资者对美国酒店的投资资金总额中，中国投资者约占90%。
投资形式主要有三种，包括投资美国酒店公司，收购大型单项资产和EB-5投资。主要交易包括中国人寿对喜达屋资本进行的20亿美元的投资，HNA对希尔顿65亿美元的投资，和安邦保险对Strategic Hotel Capital进行的65亿美元的投资。
过去几年中，也有一些大型单项交易，主要有安邦保险于2015年年初以据称的19.5亿美元价格购买纽约华尔道夫酒店。虽然此项交易的规模相当大，但2016年期间，大量中国投资者寻找的酒店投资项目规模都在6000万美元至1.2亿美元之间，大部分项目位于加利福尼亚州和纽约州。此外，EB-5继续为美国的合格开发项目提供可靠的资金来源。
酒店业对外国投资者的吸引力
美国酒店业继续吸引外国投资有六个主要因素。首先，中国赴美旅游人数不断增长，中国投资者认为其可以通过投资酒店而利用此趋势。第二，具有良好发展潜力的酒店可能产生的投资回报一般会高于其他房地产领域，通过利用改善酒店经营的机会通常会高出数百个基点。第三，美国国内的酒店具有较高的稳定性，具有大量成熟的知名品牌，且运营商提供可预测的经营结果。第四，美国产权房提供的财产保护优于世界任何其他国家。第五，很多中国投资者意欲将其持有资产多样化。最后，投资美国资产是锁定强劲美元和防范将来币值波动的一种方式。
投资前期准备
中国投资者第一步可以将资金转移至境外。然而，由于融资渠道是需要跨越的一大主要障碍，这种方式并不能保证投资成功。为达到投资美国酒店的目标，投资者应组建一个专业的咨询团队，包括优秀的代理律师、酒店经纪人和资产管理人。选择的经纪人应该愿意根据投资者的需要花时间与投资者一起分析哪类酒店适合投资者明示的各项参数。
美国的大部分酒店经纪人分为两类：一类是作为信息搜集所，代表机构或私人卖方宣传和出售房源，另一类经纪人将会选择性地与合格买方合作，一起确定购置目标。在理想情况下，投资者选择的经纪人将会花时间了解投资者的目标，代表投资者寻找适合的投资项目，但是经纪人将会具有足够的行业人脉，能够找到合适的交易。
总体来说，投资者的咨询团队必须具备一定的市场知识和经验，以便在整个购置过程中为投资者提供指导，寻找适当的交易，正确地宣讲投资者的资质，以便被卖方选中，就估值提供可靠指导，提供充分支持。投资者希望避免可能会导致交易失败的诸多陷阱。
事先转移资金
近年来，出现了大量有已办理托管但交易失败的案例，原因在于资金无法及时流入美国。美国的卖方一般会同意，在要求保证金不可退还之前，给予尽职调查检查期，即签订购买协议后30-60天，尽管通常情况下预期时间是45天。通常情况下，交易会在此后约30~45天成交。有时卖方会同意展期，但交易期间时间紧迫，没有足够的时间考虑在达成交易后转移资金，特别是考虑到投资者承担的所有责任，投资者将必须开展尽职调查并获得融资。以上时间假设条件假定投资所需的资金已经离开中国。美国卖方在达成交易之前一般会要求提供资金证明或资金已经流出中国的证据。
尽早组建咨询团队
投资者应尽早与其团队的潜在成员会面和面谈，越早越好。如果外国买方事先向卖方告知买方的代理律师或资产管理人的姓名，卖方通常会更乐意接受外国买方对其房地产的购买意向。在提出某项房地产的购买意向之前，卖方通常会了解咨询团队成员，理清关系，以证明买方的认真性。
关注实际目标
投资者应在咨询团队的帮助下确定其真实目标。
投资者更感兴趣的是稳定的回报还是增值机会？增值机会是指投资者通过对房地产进行更好的定位而增加的价值，通常采取的方式是品牌重塑、管理优化或翻新。增值机会的利润通常是通过重新定位后出售实现的，与购买进入稳定运营状态的酒店和获得稳定回报相对。投资者是否了解其感兴趣的美国地区？有时保持一定的灵活性会有好处。切记，当大量投资者均关注同一位置的房地产时，价格往往会上涨。
根据实际能力保守选择交易规模。如果你有1000万美元股权，可能应关注1700-2000万美元的交易，而不是5000万美元的交易。杠杆越低，成功的可能性越大，特别是对于首次投资者而言。一些首次投资者会全款购买，后来会担心融资问题。
定位。了解你的预算，不要试图使用两星酒店的预算投资五星酒店项目。中高端酒店板块有很多优质投资项目。五星酒店项目非常少，待售的五星酒店项目吸引了大量投资者，市场竞争激烈，特别是在主要市场中。
全套服务或部分服务。了解你是否愿意将餐饮服务作为你的酒店经营业务的一部分。一些品牌提供非常高效的餐饮服务，最大程度地提高盈利能力。
投资者是否对特定品牌感兴趣？ 例如，希尔顿、万豪、凯悦、洲际酒店、温德姆和卡尔森品牌家族为所有业务领域提供诸多品牌。
果断行动
在考虑投资策略并向顾问咨询后，当发现适合的投资机会时，投资者应果断行动。在某些情况下，经过充分考虑和周密计划后再进行购置，会使得投资者具有迅速行动的信心，但是在另一些情况下，投资者会迟迟不采取行动，一直等待最佳交易。在竞争不断加剧的市场中，当回顾之前情况时，12个月之前的交易通常会比当前机会更加有利。周密计划，对你的计划保持信心，当机会出现时，果断行动。
切记首次交易向来是最困难的。首次在外国境内进行投资可能会有一些不便，但美国为外国投资者提供了非常好的投资机会。在首次交易完成后，会出现越来越多的机会，进一步拓展投资者在这个充满活力和机遇的市场中的投资版图。聘请一支实力过硬，能干的咨询团队对于确保投资取得成功非常重要。
