撰稿人：Glenn R. Mueller
当被问到房地产投资时，很多投资者都会想到自己的房子。这是一个非常错误的观念，因为居住的房屋是使用资产，就像汽车一样。他们住在房子里，但不能靠房子生存，因为居住的房子不产生收益。另外，投资者很少会出售其房屋获得增值收益，靠此等利润生存，因为他们必须购买置换房屋或支付租金。另一方面，收益性房地产（写字楼、工业仓库、商业零售和酒店）通过租金产生收益，并且由于其收入增加，置换为新大楼的成本增加，这类房地产也随着时间增值。
收益性房地产—— 独立资产类别
大多数人认为其投资选择包括股票、债券、商品、现金和对小公司的一些私人直接投资。20世纪80年代，机构投资者得出结论，收益性房地产是一类独立资产类别，因为其与股票和债券市场具有不同特点，与股票和债券市场的表现或相关性不同。描述收益性房地产的最佳方式是房地产具有“优于债券的收益”和“不同于股票的增值”。
“优于债券的收益”的事实依据是随着经济发展，公司规模扩大，必须租借更多办公场所。需求增加推高租用率，房东能够增加租金——这是房地产收益的两个组成部分。长期以来，房地产收益增长速度一直高于通胀。所以，拥有房地产一直优于持有受通胀影响的债券。
股票价格上涨来自于对投资收入增加的预期或变现。当市场处于理性状态时，房地产价格也会以相同的方式变化。但是实际驱动房地产价格的是资金流。当某类资产吸引力增加，受到热捧，会有更多的资金流入，推高价格。有时，尽管市场会处于短期非理性状态，但是这些波动最终会被更加理性的预期克服，市场通常会予以更正。长期以来，房地产产生了“不同于股票的增值”，但是其长期价格增长优于通胀。
长期以来，房地产的总收益一直介于股票和债券之间，但是其波动性远远低于股票，基于风险的收益率高于债券。本文中的图表显示了过去35年的房地产、股票和债券历史对比情况的现有数据。附表1显示了三大主要资产类别的历史收益率— 债券、房地产和股票（通过三项主要股票指数覆盖大盘、中盘和小盘股进行比对）。
利用涵盖过去四个美国经济周期的5，10，15，20，30和35年平均数据，平均收益率相对稳定，收益率波动也较平稳。然而，过去五年中的平均收益反映了自美国大萧条以来收益率有所恢复，所以过去五年平均收益率应高于其长期平均收益率（除历史利率非常低的债券外）。
债券
债券的长期平均收益率为6%，在今天的低利率环境中似乎较高，但这是因为利率在1981年达到最高值15%后一直在下降。此外，随着利率下降，债券价值上升。在过去五年中，公司和政府债券平均收益率为4%，因为利率不可能会继续降低。市场预期是利率必须上升。目前，预期将来利率呈上升趋势，所以随着债券本金价值下降，债券总收益应该会继续下降。大部分投资者将会投资期限更短的债券，以避免本金损失，但是其利息收益也非常低。很多投资者正在寻找更高收益、中等风险的投资，而债券不是很符合此要求。附表1中的收益率图表显示了收益率波动性。请注意，在全部时间周期中债券标准偏差平均为5.8%。假定平均收益率6%，减去5.8%的波动率，意味着投资者在经营状况不佳的年份中收益率为0.2%，远远低于通胀率。
债券
债券的长期平均收益率为6%，在今天的低利率环境中似乎较高，但这是因为利率在1981年达到最高值15%后一直在下降。此外，随着利率下降，债券价值上升。在过去五年中，公司和政府债券平均收益率为4%，因为利率不可能会继续降低。市场预期是利率必须上升。目前，预期将来利率呈上升趋势，所以随着债券本金价值下降，债券总收益应该会继续下降。大部分投资者将会投资期限更短的债券，以避免本金损失，但是其利息收益也非常低。很多投资者正在寻找更高收益、中等风险的投资，而债券不是很符合此要求。附表1中的收益率图表显示了收益率波动性。请注意，在全部时间周期中债券标准偏差平均为5.8%。假定平均收益率6%，减去5.8%的波动率，意味着投资者在经营状况不佳的年份中收益率为0.2%，远远低于通胀率。
股票
股票长期平均收益率为：中盘股10.4%，大盘股10.9% ，小盘股12.3%。但是过去35年中，除近5年中萧条恢复反弹外，这些收益率一直在下降。鉴于2017年股票市盈率乘数较高，很少有投资者预期将来的收益率会同过去五年一样。与股票收益率表类似，图表还显示了每类股票的收益率波动性和标准偏差。平均收益率减去其标准偏差意味着投资者应该预期将来某个时点的回报率为负值：中盘股-8.9%，大盘股-5.8%，小盘股-12.1%。
房地产
房地产的表现介于其他两类资产之间，收益率高于债券，为9.2%，但不同于股票的收益率。然而， 过去五年中，随着大萧条后经济复苏，房地产表现几乎与所有三类股票相同。显而易见，房地产收益率比三类股票更加稳定，因为所有时间段中的收益范围非常相似。这一点从较低的标准偏差角度看更为明显，所有时间段的平均标准偏差为7.6%，过去五年中的标准偏差非常低，为2.0%。用房地产平均收益率9.2%，减去其平均标准偏差7.6%，意味着投资者在经营状况不佳的年份中的预期回报率为正，即1.6%，这是在经营状况不佳的年份中唯一的接近近期通胀率的正预期。
投资者应始终了解其因获得的收益所承担的风险。对这一概念最好的表达方式是夏普比率，此概念多年前由William Sharpe教授提出。投资者可以通过夏普比率比较其就每承担一项风险获得的收益（标准偏差）。附表2显示房地产在此方面一直是一项表现突出的优质资产，其夏普比率一直是股票的两倍多，比债券高60%。
最后，所有投资者均应切记的非常重要的一点是损失追偿。当某一特定年份中回报率为负值时，投资者需要多久才可以收回其主要损失？从附表3，通过选择分析的每一个时间段中的最低收益周期可以看出，每个资产类别的最低收益发生在大萧条期间的过去10年中。据预期，债券损失最小，其次是房地产。但是所有公共股票资产类别损失均是房地产的两倍多。切记，任何损失都需要更高的增长率才能收回本金损失。此外，附表3还显示了最大损失，计算收回此等损失所需的增值金额，然后计算了收回所有本金损失需要的平均收益年数。显然，债券安全性最高，过去35年中，收回最大债券损失仅需0.7年。房地产的恢复介于两者之间，为2.5年，但是此收回时间是所有公共股票替代品的一半，而所有公共股票替代品的损失收回时间均在五年以上。所以，房地产的本金收回下行风险低于股票。此外，切记本分析并未考虑在本金收回期间投资者从其投资组合中取出任何资金的情况。
本分析表明，过去35年中，即四个经济周期中，收益性房地产资产类别的表现不同于股票和债券资产类别。房地产具有“优于债券的收益”和“不同于股票的增值”，使其具有不同的、更加稳定和更加积极的收益特征，从而可能会提高投资者组合多样性和收益率。
房地产随经济发展趋势而变化，经济学家目前预测今后四年经济将会保持稳步增长，这预示着房地产和股票投资前景向好，但是债券前景不妙，因为利率预计将会上升。
(编者注：可能与出版的原文略有差异。)
