房地产开发机会的利与弊
撰稿人：Chris Marlin
长期以来，房地产一直是所有多样化投资策略的基石。那么这个最令人感到舒适的词语——家会产生哪些其他投资机会呢？
在经济全球化，货币在短短数秒内几乎可以绕地球一周的时代，对于投资者而言，国际房地产与外国股票、债券和商品一样重要。住宅房地产可以是永久性或临时性住所。业主可以将住宅房地产出租一段时间，获取租金收入，然后作为自住住所。住宅房地产可以先出租然后出售。住宅房地产的处置可能性是无限的。
对于任何其他投资，你首先都会考虑同样的问题——你进行投资的财务能力如何？你的投资目标是什么？你可以用于长期投资的资金是多少？你如何持有投资？不同国家的贸易机会，法规和限制条件存在较大差异。
房地产投资通常是从住房开始的。对于大多数美国人而言，这是其拥有的唯一房地产。很多美国人会在另一城市购置第二套房，用于度假或居住。当业主步入老年时，该套房可以作为支付其医疗和养老费用的资产。房产是传承给下一代的主要遗产。美国房屋保值能力非常好，所以这是一大好处。
房地产投资的其他大类包括商业和工业房地产。商业和工业房地产更加复杂，故与大部分住宅房地产相比，风险性更高。商业和工业房地产通常涉及公司管理、大规模融资、诸多监管规定和其他挑战。投资者在进行房地产交易时应保持谨慎。商业和工业房地产投资需要了解和获得相当多的知识和指导。
投资者不购买物业也可以进行房地产投资。基金经理和其他金融服务提供者提供的房地产投资基金为投资者提供投资机会的同时不会使得投资者承受大额资金投资风险。与股票市场对冲基金一样，定期购买股票也可以成为一项可观的资产。投资者可以购买为大型开发商的特定项目提供融资的公司债券和公开上市开发公司的股票。
住宅房地产投资
住宅房地产满足了人类最基本的需求之一，可以反映我们最热切的愿望，让世界看到我们的成功。
美国最常见的住宅是在自有地块上建造的独户住宅，通常属于更大的住宅小区或总体规划社区的一部分。大部分独户住宅归其居住者所有，但是很多地方的房屋出租市场很火爆。
多户住宅包括各类公寓，从两层楼建筑到摩天大楼。联排住宅是两边与其他住宅相连的独立住所，但上面或下面均没有与其他住宅相连。公寓和很多联排住宅都是出租房屋。 很多公寓式大楼和联排住宅可能是共管公寓，共管公寓管理协会管理大型构筑物、共用设施和业主享有权益和使用权的其他公共设施。共管公寓的优点包括：与其他普通住房相比住房质量更高或地段更好，共同的安全措施，不必进行庭院劳动和建筑物外部维护，而且通常位于市中心。
共管公寓对于以下人群特别具有吸引力：经常出差或已完成家庭抚养义务，希望避免庭院和房屋维护麻烦或青睐带有游泳池、健身房、网球场和其他休闲娱乐设施的度假式生活环境的人。
共管公寓也存在一些缺点。共管公寓具有较强的周期性，所以仅为投资目的购买共管公寓可能存在较大的风险。共管公寓业主每月必须就所有配套设施缴纳月度费用，无论是否使用这些设施。共管公寓业主对其房屋的外观没有控制权。业主有时会受到共管公寓协会规定的一些非常苛刻的规定的制约。当产生大额意外费用时，需要课征特别税，与公共公寓费单独计征。家中有小孩的买方必须记住一些共管公寓比另一些共管公寓对孩子更有利。
房地产对外国投资者的吸引力
几十年来，美国房地产一直吸引着外国买家。美国政治体系历来的稳定性和可靠的经济增长是主要吸引因素。到喧嚣的20年代，电影、广播、留声机、报纸和杂志向整个世界展示了很多关于美国富人和显赫人士娱乐场所的令人兴奋、浪漫的观念。世界各地追求享乐的富人和追求就业和发展机遇的移民纷纷涌向美国。
手机、交通改善、冷战结束、计算机和互联网提高了信息和机遇传播的范围和速度。中国迅速崛起，成为美国做大的贸易合作伙伴，据预测，在很长的一段时间内，两国间的交流和共同繁荣可能会成为构建世界秩序的力量。
潜在购买者应知道，他们不应任开发商和房地产代理人的摆布，这一点很重要。当购买境外房产时，对房地产代理人以及开发商和房屋建造方进行尽可能彻底的调查是非常必要的。大多数州都有建设监管机构，购买者可以在这些监管机构的网站中查看是否存在投诉。购买者可以登录县政府网站，找到县书记官或巡回法院书记员办公室，查看其中保存的开发商被提起的诉讼记录。 购买者可以进行报纸搜索或仅进行网络搜索，列出公司名称。
独户住宅投资机会
美国人喜欢独户住宅。尽管自20世纪20年代以来，大多数美国人都居住在城市和郊区中，历来所谓的美国梦的一个基本组成部分就是拥有自己的住房。对于大多数人而言，具体愿景就是在一小块土地上 拥有自己的住房和庭院。200多年前，美国宪法宣称，美国人享有生命权、自由权和财产权。自从那时起，美国一直非常重视财产权的保护。
19世纪，当地政府和开发商开始将宗地划分为标准大小的街区，将街区划分为规模更小的，标准大小的多个地块。美国于20世纪出台国家分区标准。二战后，经济繁荣、新材料、建筑技术和设计创新带动了如火如荼的分区和郊区开发活动，这种势头至今仍很强劲。
房屋建筑商每年新建房屋数量约为 540,000套。获得新业主的房屋数量为现有房屋数量的将近10倍。约有65% 的美国家庭拥有自有住房。美国人和美国政府非常看重自有住房，美国是自有住房者可以享受抵押贷款利息减税待遇，使得其利息支出减少了约三分之一。政府还实施了一些大型政府计划，帮助退伍军人、低收入家庭、少数族裔和其他人群购置房屋。
当购买房屋时，投资者必须知晓今后将会影响房产价值的因素——如地段、学校和水灾可能性。然而，最重要的问题是：我可以在住房上支出多少钱？财务顾问认为稍微超支一点是没有问题的——确定投资者根据实际情况可以减少的当前开支，以用于将来投资。
超出承受能力范围购买房屋多套房屋可能会是一项非常糟糕的投资。你的预算是否紧张，即如果一个月或六周没有工资收入，你是否会陷入财务危机？你是否知道你将必须缴纳多少保险费、税费和公用设施费？你是否考虑过草坪和日常房屋维护成本？新地段是否会使得通勤成本增加？ 你是否准备了应急资金？
新房市场
鉴于新房对经济的影响，新房备受关注。新增住房是一个国家的主要经济指标之一。 新增住房会带来对建材，大量技术工人和电器和家具的巨大需求。新房建设会产生新学校、教堂、购物中心、企业相关业务、干洗店、水管工、医疗服务、杂物工和所有其他现代城市和郊区生活涉及的企业。
根据全国房地产经纪人协会数据，2016年，美国新独户住宅的出售量为536,000 套，比2015年增加了12%。价格中位数（即一半房屋出售价格高于此数值，一半房屋出售价格低于此数值）为322,500美元 。
新房的最大优点是什么？一切都是新的。新房是根据现行建筑法规建造的。新房融入了现代舒适和风格理念。在电子化时代，这包括更多电源——更多接线和插座。厨房设计和配备更加完善，通常面积更大。卧室配套设施数量更多，质量更优良。四十年来，房屋建设的重点一直在提高能源利用效率，近二十年来，重点转移至生态可持续性。
新房的优点不仅仅限于现代舒适体验。维护保养成本较低。全国性和区域性信誉良好的知名开发商通过对构筑物和设备提供可靠质量保证，从而保证低维护保养成本。对于很多房屋自有者而言，成新率和时间期限是投资工具。他们购买房屋后，进行基本的装修，然后入住。等经过足够的时间，房屋价值上升但涨幅不足以支付主要设备更换所需费用时，他们会卖掉房屋，然后购买其他房屋。屋顶、暖气和空调系统和主要电器的使用寿命会为何时采取此等行动提供指导。
根据Case-Shiller 房价指数，1980年价值为75,000美元的房屋在2016年的售价为230,000美元，该项指数以一项标准普尔衡量指标。美国劳工局单独发布的消费者物价指数显示，1980年的75,000美元在2016年的购买力为236,000美元。当考虑以上情况并结合增值因素时，业主获得优质住房或获得36年的租金收入，这是一项相当不错的投资。 利用抵押贷款支付购房款的购买者通过税收减免方式可以收回其利息支出的三分之一。
全国性房屋建筑商和很多大型区域性开发商利用大规模和巨额资本的优势从前期着手强占先机提高新房的最终回报率。他们密切关注美国大都市区，研判长期和中期增长的巨大潜力。他们在这些地区中的大片优质地块成为热门楼盘之前买入地块。他们很少花巨额资金抢购已经标价已经很高的地块，进行建设活动。
他们会就大宗交易设计的各方面事项进行谈判，从砂石到屋顶瓷砖到洗碗机，降低每套住宅的基础设施成本，节省材料成本，尽可能减少施工中断时间，确保顺利完工。当开始房屋和社区配套设施建设施工时，一组施工人员负责一个构筑物，完成后转移至另一个构筑物，而另一组施工人员在上一组施工人员离开后来动该构筑物开展其工作，依此类推。当开展专业工程时，他们会遵循规模经济原则。在经济下行时期，他们能够继续施工，以履行对我们的承诺。随着时间流逝，树木和灌木不断生长，业主验收房屋，规划社区不断成熟，发展成为具有其自身特色的独特社区。
这些公司了解事情的另一方面，不会偏离其制定的成功的经营模式。一些大型开发商专注于总体规划社区，确保各个不同要素相互协调，构成一个愉快、可靠的整体。例如，他们可以规划街道系统，应对交通流量，提高行人的安全性，而非规划仅设置停车标志的住宅街道，将交通流量转移至城市街道和公路。开发商可以设置绿化区，提高社区美观度， 在设计街道线路时重点突出地形美感。景观美化可以与公共区域相统一。
大部分新房位于分区中，一栋房屋挨着一栋房屋，而非规划社区，试图直接与城市街道或县道路和其他公共基础设施相连通。一些开发商关注那些保持着社区悠久历史特点的专业工程中相对较小的地块。此类项目成本较高，风险更大，通常需要具有深厚、长期的当地人脉关系，才能顺利实施。此类项目成功后，会增强城市的核心竞争力，改善整个市场，有利于所有相关者。
有时，对于长期备受关注的地块，开发商只有在城市发展步伐到达该地块或其周边时才能获得此等地块，开发商买下此等地块后进行高端住宅建设，设定较高的出售价格，确保足以支付土地成本。一些开发商则关注与此相反的另一类不太受关注的地块，房屋面积较小，地块较小，配套设施较少。此类房屋的重要意义在于为年轻人和中等收入人群创造了购买房屋的机会，帮助其进行将来的财务和职业发展规划。
现房市场
去年，美国出售自有房屋的业主人数为5,490,000名。现房价格中位数（即50%的房屋出售价格高于此数值，50%的房屋出售价格低于此数值）为232,000美元。这包括[p1] 各种类型的房屋，从爱达荷州农村地区的一套价值15,000美元的小户型两居室[p2] 房屋到加利福尼亚州马里布的价值50000000美元的豪宅。
卖方总体情况很好。通过利用一家互联网房地产市场Zillow的全国统计数据，《经济学人》印证了过去36年中的其他研究结果。1980-2000年期间，房价缓慢上涨。在此二十年中，房屋增值足以抵销20世纪80年代初期的高通胀。2000-2004年期间，房价加速上涨。2005年和2006年，房价急剧上升，直至2008年中的大部分时间一直保持高位。事实上，2005-2008年的数据描述了所谓的投机泡沫，这在几十年中是首次。然后，泡沫破灭，持续了大致相同的时间。2012年，房价开始再次攀升，并继续保持稳健上升势头，但增长非常缓慢，再次引发大规模泡沫的可能性非常小。在金融危机之前的峰值购买的房屋已经基本恢复其价值，但是增值幅度尚不足以抵销近8-10年的通胀。
购买现房的好处在于：成熟的街区，学校和现成的社区配套设施，购买目前不必支付任何设施费用的房屋。若屋顶的使用寿命还有15年，供暖和空调系统的使用寿命还有5年或6年等等，购买者可能会分摊置换成本，而不是承担现在更换设施的费用。此外，一些购买者并不希望或需要安装一些高科技接线和装置，而更希望安装其喜欢的装置。
多户住宅投资
多户住宅可能是优质投资。一种基本方法是复式住宅，业主居住在一侧，租客居住在另一侧。其理念与与通过寻找室友降低住房成本一样，但是更加正式。这需要对以下详细情况进行分析，如抵押贷款利息为多少才符合享受所得税减免的条件，经营费用是多少，可以计入经营费用的维护成本的数额是多少。再次提醒，最关键的是对财务状况一定要保持务实的态度。你必须做好资金准备，以确保能够及时维修租客房间设施。会计师、水管工和电工可能会是你的最好朋友。一些投资者最初拥有一套复式住宅，投资获利后，再购买附近的其他房产。
对于大型公寓大楼和综合大楼，财务问题和与市政厅的关系要复杂得多，并且需要大额融资。基本原则是交给专业人士处理。
目前，多用途和不同阶层混合式项目越来越多，特别是在市中心区及其周边。此类项目通过增加以低于市场水平出售或出租的住房，帮助城市解决经济适用住房问题。商业房地产项目使得居民的生活更加便利。通过定制化的设计，商业房地产项目可以帮助城市解决其面临的具体问题，并且将会发挥越来越重要的作用。
很多类型的房地产都会创造大量的投资机会。找到适合你的房地产类型可能需要花费时间，进行尽职调查和细致规划。美国房地产的升值方式与中国一线城市在过去二三十年中惊人的升值方式不同。所以，你必须适当降低预期。但是，鉴于投资美国住宅房地产的安全性， 对于全球房地产投资者而言，美国今后年复一年将继续是最具吸引力的市场。
